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Caracas Immobilien
Notarvertrag und Schlüsselübergabe
Kaufprozess

Vom Erstgespräch bis zur Schlüsselübergabe — neun Schritte, klar strukturiert

Der venezolanische Immobilienkauf folgt einem klar definierten Prozess. Wir begleiten jede Phase mit deutschsprachiger Dokumentation und voller Transparenz.

  1. 01
    1–2 Tage

    Erstgespräch & Bedarfsklärung

    Wir besprechen Profil, Budget, Strategie (Eigennutzung, Long-Term, Airbnb), Risiko-Toleranz und Zeit-Horizont. Klärung Ihrer steuerlichen Situation in Deutschland (mit Hinweis auf separaten Steuerberater).

    Deliverables
    • Schriftliche Suchprofil-Zusammenfassung
    • Stadtteil-Empfehlung mit Begründung
    • Cashflow-Modell für Ihr Profil
  2. 02
    2–6 Wochen

    Objektsuche & Live-Datenraum

    Sie erhalten einen kuratierten Live-Datenraum mit aktuellen Listings, Off-Market-Objekten und kurzen Markt-Bewertungen. Wir filtern bereits Objekte mit problematischer Tradición oder Solvencia-Lücken aus.

    Deliverables
    • Wöchentliche Listing-Updates
    • Video-Walkthroughs für Top-Picks
    • Vor-Ort-Besichtigungs-Koordination
  3. 03
    3–7 Tage

    Reservation (Carta de Intención)

    Nach Auswahl unterzeichnen Sie ein Letter of Intent mit dem Verkäufer. Anzahlung 5–10 % auf Treuhand-Konto. Dies sichert das Objekt und startet die formale Due Diligence.

    Deliverables
    • Carta de Intención (auf Spanisch + deutsche Übersetzung)
    • Treuhand-Konto bei venezolanischer Privatbank
    • Anzahlungs-Dokumentation für deutsche Bank-Compliance
  4. 04
    15–30 Tage

    Due Diligence

    Wir prüfen Tradición (Eigentumshistorie ≥ 20 Jahre), Solvencias (Grundsteuer, Hausgeld, Wasser), Catastro (amtliche Vermessung), Liberación de Hipoteca (Hypotheken-Freigabe). Bei Mängeln verhandeln wir Preisnachlass oder Lösung vor Beurkundung.

    Deliverables
    • Due-Diligence-Report (auf Deutsch)
    • Catastro-Karte mit Markierung
    • Anwalts-Stellungnahme bei Komplexitäten
  5. 05
    5–10 Werktage parallel

    Devisen-Transfer Deutschland → Venezuela

    Während Due Diligence läuft, organisieren wir parallel den USD-Transfer. SWIFT via US-Korrespondenzbank an Banesco / Mercantil oder Treuhand-Strukturierung über Panama. AML-Compliance auf beiden Seiten.

    Deliverables
    • Compliance-Paket für die deutsche Bank
    • Bestätigung des Geldeingangs in Caracas
    • Übergabe an Notar zur Beurkundung
  6. 06
    1 Tag (Beurkundung)

    Notarvertrag (Documento de Compra-Venta)

    Beurkundung in der Notaría Pública. Sie können persönlich erscheinen oder via apostillierter Vollmacht (Poder) durch uns vertreten werden. Beide Parteien unterzeichnen, Notar prüft Identität und Zahlungseingang.

    Deliverables
    • Documento de Compra-Venta beurkundet
    • Übersetzungen für deutsche Steuer
    • Apostille auf Wunsch für Heimatgericht
  7. 07
    15–30 Tage

    Eintragung Registro Inmobiliario

    Nach Beurkundung wird der Vertrag im Registro Inmobiliario Subalterno eingetragen. Erst mit dieser Eintragung ist Ihr Eigentum erga omnes durchsetzbar — vergleichbar mit dem deutschen Grundbuch.

    Deliverables
    • Documento Protocolizado (Registereintrag)
    • Aktualisierte Tradición auf Ihren Namen
    • Grundsteuer-Anmeldung beim Municipio
  8. 08
    1 Tag + laufend

    Schlüsselübergabe & Property Management

    Schlüsselübergabe vor Ort, Inventarisierung, Übergabe Wartungs- und Vertragsdokumentation. Optional: Property-Management-Vertrag für Vermietung, Wartung, Concierge, Steuer-Abwicklung.

    Deliverables
    • Übergabeprotokoll
    • Property-Management-Onboarding (optional)
    • Versicherungsbindung an deutsche oder venezolanische Police
  9. 09
    fortlaufend

    Steuerliche Würdigung in Deutschland

    Wir koordinieren mit Ihrem deutschen Steuerberater: Anmeldung der Auslandsimmobilie, Mietertrags-Deklaration, Doppelbesteuerungsabkommen-Anwendung. Wir liefern alle notwendigen Belege auf Deutsch.

    Deliverables
    • Jahres-Cashflow-Report für Ihren Steuerberater
    • Übersetzungen aller relevanten Verträge
    • Doppelbesteuerung-Hinweise (DBA Deutschland-Venezuela)

Häufige Fragen

Wie lange dauert der gesamte Prozess?
Vom Erstgespräch bis zur Schlüsselübergabe rechnen wir typischerweise mit 60–90 Tagen. Bei einfachen Objekten und vorbereiteter Compliance auch 45 Tage. Komplexe Fälle (mehrere Eigentümer, alte Tradición, ausländischer Verkäufer) können 120 Tage erreichen.
Muss ich nach Caracas reisen?
Nein. Mit einer apostillierten Vollmacht (Poder) können wir den gesamten Prozess in Ihrem Namen führen. Wir empfehlen aber eine Vor-Ort-Besichtigung vor der Reservation — entweder Sie selbst, oder ein Vertrauter aus Ihrem Netzwerk.
Welche Kosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an?
Etwa 1,5–3 % des Kaufpreises: Notar (0,4–0,8 %), Register (0,5–1 %), Stempelsteuer (~0,2 %), Anwalt (0,5–1,5 %, optional), Übersetzungen + Apostillen (200–600 USD). Plus unsere Begleitungs-Gebühr (transparent in der Erstberatung).
Was passiert, wenn die Due Diligence einen Mangel findet?
Wir verhandeln entweder Preisnachlass, Behebung vor Beurkundung oder — im Worst Case — Rücktritt mit Anzahlungs-Rückerstattung. Solche Klauseln stehen explizit in der Carta de Intención und schützen Sie.
Kann ich die Immobilie über eine venezolanische LLC kaufen?
Ja. Eine Compañía Anónima (CA) zu gründen kostet ca. 1.500–3.000 USD und 4–6 Wochen. Sie bietet Vorteile bei Steueroptimierung und Vermögens-Trennung. Wir empfehlen das ab Kaufvolumen von 250.000 USD oder bei Mehrfach-Käufen.

Bereit, den Prozess zu starten?

Schicken Sie uns eine kurze Nachricht auf WhatsApp mit Ihrem Vorhaben — wir antworten innerhalb von 60 Minuten mit einem konkreten Vorschlag für den nächsten Schritt.

  • Antwort innerhalb von 60 Minuten (Mo–Sa, 09:00–20:00 MEZ)
  • Kostenlose Erstberatung — keine Vermittlungspflicht
  • Auf Deutsch — direkter Berater-Kontakt
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